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01
过去一年悉尼房租上涨2.8% 租金达历史新高加剧住房危机
专家警告称，随着悉尼租金创下历史新高，悉尼的租房危机正在加剧无家可归现象，并使一些人再也无法拥有住房。
周四发布的最新Domain租金报告显示，悉尼一套普通独立屋的租金在截至6月份的一年中上涨了2.8%，即周租金上涨了21澳元，目前已达到每周780澳元。
公寓的租金中位数达到740澳元，同比上涨2.8%，即周租金上涨20澳元。
专家表示，情况的改善仍需相当长的时间。由于供应仍然不足，房屋和公寓的空置率仍然保持在1.1%的低位，略低于一年前的1.2%。约3%的空置率才是反映租户和房东之间平衡的水平。
Domain研究和经济部门主管鲍威尔（Nicola Powell）博士表示，现在仍然是一个房东市场。她说，租金仍处于历史高位，并且还在不断上涨。我们现在开始看到的核心区别是，公寓租金的增长率高于独立屋。
租金增长最强劲的是中央海岸地区，与去年同期相比，独立屋租金上涨了8.1%，达到每周670澳元。
其次是外西区和蓝山地区，独立屋租金上涨了6.7%，达到每周640澳元。
外西南区的公寓租金增长最为强劲，上涨了7.4%，达到每周520澳元。
紧随其后的是其他一些偏远且房价更实惠的地区，包括中央海岸（上涨5.8%）和Blacktown（上涨5.6%）。
鲍威尔表示，传统上价格实惠的地区租金增长率更高。
她说，租户正在更换房产类型和地点。他们正在寻找这些价格实惠的地区，而悉尼的负担能力已经达到上限，很难找到这样的地区。
智库独立研究中心首席经济学家图利普（Peter Tulip）博士表示，住房负担能力问题正在加剧社会分化。
他说，有房的人生活得很好，而没有房的人生活得很差，这加剧了不平等，在市场底层，日益增长的租房压力严重加剧了贫困和无家可归现象。
图利普表示，一些澳人将永远无法拥有自己的住房。
他表示，随着充满活力的劳动者离开悉尼，转而前往其他首府城市或迁往更远的地方，经济正受到损害。
他说，悉尼的住房短缺问题正在向全国其他地区蔓延，人们与父母同住，通勤时间长达两小时，或者居住在过度拥挤的房屋中，这些都是生活水平下降的指标。其中一些指标体现在统计数据中，但很多指标并未体现。
代表租客的组织新州租户联盟行政总裁Leo Patterson Ross表示，一些租户不得不在食品和医疗保健等基本生活保障方面做出妥协。
他说，我们经常听到有人推迟Medicare不报销的治疗，比如他们知道自己真正需要的牙科治疗，但最终，房租是不能拖的。租金涨幅并没有减缓，我们仍然看到租金上涨幅度超过了人们的工资水平，这给家庭预算带来了压力。
02
更多澳人多代同堂应对危机 应建多样化住房满足需求
赛尔斯家四代同堂，餐桌上难寻多余座位。
因澳洲住房危机，44岁的赛尔斯一直翻修房子以容纳更多家人,这看似不同寻常，实则是回归过去的生活方式，那时候澳洲人住独立屋的数量是现在的两倍。
过去两年，赛尔斯在Gold Coast腹地的房产中增设了额外浴室和小厨房。这栋双层大屋背靠丛林，户外空间充足，能让10名家庭成员和谐共处。
他说，翻修是想照顾年迈父母，让孩子们免于在昆州租金高昂的租赁市场花钱。
2025年3月，Gold Coast房产中位周租金涨至750澳元，同比上涨50澳元。
赛尔斯说，如今孩子生活不易，只要有能力他就会帮他们度过人生早期阶段，为容纳20人，他对房屋进行了精心设计。
Gold Coast住房危机严重，这也让很多居民需要让更多家人挤在有限空间，享受这座城市让人羡慕的海滨生活。
最新昆州房地产研究所数据显示，2025年第一季度该市空置率仅1%。澳洲统计局近期数据也表明，全国新建房屋数量远低于国家住房协议目标所需，这也让住房危机更加严重。
在Gold Coast附近，克里和林赛的海滨住宅可让20人在两栋建筑过夜。他们与儿子一家住隔壁，夫妇俩是建筑师，其设计获Australian Institute of Architects Queensland Awards奖。
这栋建筑设计巧妙，兼顾空间与隐私，他们与儿子虽近在咫尺，却能几天不见面。
林赛称，这里有多个进出通道，滑动门窗让房间可按需调整，还打造了多样室内外空间。她认为应提供灵活住房，但怀疑开发商能否做到。
大家庭同住并非新事，澳洲人过去常与更多人一起生活，2021年澳洲平均每户家庭人数降至2.5人，而在1911年每户有4.5人。
格里菲斯大学Griffith University研究员谢尔表示，澳洲房屋面积在发达国家中属前列，悉尼平均房屋面积是东京的七倍多，不过日本却避开了澳洲专业昂的住房危机，澳洲的这一趋势令昂人担忧，建造多代同堂房屋虽非解决住房危机的快速办法，但可作为方案的一部分，还能遏制城市扩张。另外，住房类型应更多样化，多建联排和双拼别墅，设计出适合多对夫妇或三代人居住且保障隐私的房屋。
03
巨头内讧！Mirvac出手接管Lendlease管理的百亿房产基金
围绕 Lendlease管理的100亿澳元「澳洲核心地产基金（APPF）」 的控制权之争，正演变为一场激烈的角力。包括 Hostplus、TCorp（新州财政公司）和UniSuper 在内的重量级投资者，已联合聘请 Jarden投行 与 Clayton Utz律所，商讨是否罢免Lendlease的管理权，将基金交由地产巨头 Mirvac 接手。
这场博弈令人想起三年前Mirvac与Dexus就原AMP Capital旗下的70亿澳元写字楼基金展开的恶战，彼时Mirvac最终胜出，重创了由Darren Steinberg领导的Dexus。
而这一次，Lendlease 正全力说服投资人留下自己。该公司请来了 Rothschild投行 和 金杜律师事务所（King & Wood Mallesons） 出谋划策，CEO Tony Lombardo 上周五亲自出席关键投资人会议，希望扭转局势。
但据知情人士透露，Lombardo试图以“公司正处于长期转型之中，业绩将逐步改善”的表态打动投资人，结果并未奏效。投资者目前正筹备召开特别会议，正式推动罢免Lendlease的管理角色。
Lendlease旗下APPF基金的主要持有人早在今年年初便主动接洽Mirvac，希望由其接手管理，目前已与Mirvac CEO Campbell Hanan 团队就管理权转换进入正式磋商阶段。
虽然 Charter Hall 和 GPT 等其他基金管理机构也表达了兴趣，但据消息人士透露，Mirvac方案进展最快。投资人希望，新管理团队不仅能提升回报率，也能加强信息透明度与公司治理。
APPF基金是澳洲最大的不动产集合投资信托之一，其资产包括：
近60亿澳元的商业地产，例如悉尼Barangaroo与墨尔本CBD的地标写字楼
28亿澳元的零售资产，分布在新州与昆士兰的主要购物中心
以及数十亿澳元的工业地产
Lendlease如果失去APPF，将对其正处于艰难转型中的业务构成沉重打击。近期，Lendlease旗下的旗舰写字楼基金经理 Micah Schulz 也已离职，这被视为人才流失潮的又一标志性事件。
目前，Lendlease正面临来自大股东 Tanarra Capital、Allan Gray 和 HMC Capital 的持续压力。为回应股东关切，公司已宣布计划出售其国际建筑业务，并逐步退出海外开发项目，包括美国、英国和欧洲的大型地块。
04
现在是买墨尔本独立屋的最佳时机！
澳洲储备银行（RBA）出人意料地决定维持利率不变，这意味着新一轮房价暴涨已被推迟。
对于想要买房的年轻人来说，这或许是个令人期待的消息。
而且在澳洲，有一个市场已开始让人察觉到极具性价比，那就是墨尔本。
在墨尔本购买独栋房屋，比在悉尼要便宜得多。
墨尔本公寓的价格走势也类似，但与悉尼的 价差相对小一些。
悉尼的房价确实高得惊人。理论上，利率上升会使房价下降。
向银行借款的成本越高，人们的借款额度就越少，可用于购房的资金也就越少。而利率下降则会产生相 反的效果——推高房价。
如果你每周能负担1000澳元的还款额，那么在利率为3%时，银行愿意借给你的钱会比利率为4%时更多，因此你在购房时能投入的资金也更多，这会推高房价。
因此，澳洲储备银行本周意外决定将利率维持在3.85%（此前所有人都认为利率会降至3.6%），意味着房地产市场可能出现的新一轮借贷和购房热潮将暂时延后。
澳洲储备银行通过利率来调控通胀，众所周知，通胀率此前一直居高不下。
提高利 率本就是为了抑制通胀，而且似乎也起到了效果——通胀率已回到2%至3%的目标区间。
因此，人们认为是时候下调利率了。但货币政策委员会有不同的看法，称“可以再等等，获取更多信息以确认通胀是否仍在正轨上”。
房地产市场已经失控了吗？这 取决于你所在的地区。
澳洲储备银行在5月表示：“房价涨幅保持相对稳定，这表明它尚未对宽松的借贷条件做出实质性反应。”
但这是全国范围内的平均情况。
澳洲实行统一的利率政策，并没有“阿德莱德储备银行”（RBAA）这样的地区性机构。
如果有的话，它可能根本不会下调利率，因为阿德莱德的房价确实已经失控。
过去 一年，阿德莱德的房价上涨了7.8%，而墨尔本的房价则出现了下跌。
事实上，墨尔本的房价折扣已不仅仅是相对于悉尼而言了。与澳洲几乎所有地区相比，墨尔本的房价都处于“特惠”状态。
为什么墨尔本的房价相对于其他地区会下跌呢？
澳洲储备银行的利率政策总体上抑制了整个市场，所以这无法解释差异。
不同市场之间的差异在于供需关系。
得益于大量公寓的建设以及新冠疫情期间人口的减少， 维州现在的人均住房数量比过去有所增加。
最近一段时间，人均住房数量一直在上升。而西澳的情况则相反，其人均住房数量接近历史最低水平，且还在不断下降。如果将供需动态比作土壤，利率比作雨水。
当降息来临时，“雨水”会洒向各个市场，但并非所有市场都会同样“繁荣”。
如果要选一个在下次降息后房价可能不会暴涨的地方，那可能是ACT。
堪培拉的房价折扣可能会成为下一个“墨尔本”，未来几年，ACT或许是购房者的最佳选择。
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